Planning Permission in Portugal FAQ's
1. Para efectuar uma construção em Portugal o que tenho de fazer?
Primeiro, tem verificar que tipo de operação urbanística pretende desenvolver. A legislação portuguesa em vigor contempla os seguintes tipos de operações urbanísticas:
a) Obras de construção;
b) Obras de reconstrução;
c) Obras de ampliação;
d) Obras de conservação;
e) Obras de demolição;
f) Obras de urbanização;
g) Operações de loteamentos;
h) Trabalhos de remodelação de terrenos;
i) Utilização de edifícios.
Depois de saber o tipo de operação urbanística tem de verificar qual o tipo de procedimento de administrativo que se aplica, que segundo a legislação nacional poderão ser os seguintes:
a) Licença;
b) Comunicação Prévia.
2. Quais são as diferenças entre comunicação prévia e licença?
A diferença fundamental é na forma como é instruído o processo a entregar à câmara municipal.No caso da licença, ou licenciamentoo processo é feito faseadamente, em teoria leva mais tempo na relação com a autarquia, atendendo que o proprietário tem de cumprir o seguinte:
Fase 1: Entregar o pedido de licença de obras na câmara municipal, anexando o projecto de arquitectura:
Fase 2: Depois de aprovada a fase anterior deverá entregar os vários projectos de especialidades, na câmara municipal;
Fase 3: Só depois deaprovada a fase anterior é que poderá pedir a licença de construção junta da autarquia, fazendo um requerimento e anexando o plano de segurança e saúde em obra, e todos os documentos dos técnicos com responsabilidades em obra, bem como do empreiteiro.
Fase 4: Aprovada a fase 3 poderá finalmente pagar a licença de construção e começar a obra.
No caso da comunicação prévia a instrução é feita numa única fase, mas com todos os elementos referidos nas fases 1, 2, e 3 do sistema de licença. Com a comunicação prévia evita-se algumas fases, e comunicações com a câmara municipal, no entanto este procedimento exige um maior investimento inicial por parte do proprietário em projectos, e caso haja alguma objecção ao projecto de arquitectura poderá significar o desenvolvimento de novos projectos de especialidades, representando normalmente mais encargos para o proprietário.
3. Então qual é a vantagem da comunicação prévia relativamente ao licenciamento?
Existem situações no território português onde as regras estão bem definidas, como é o caso de propriedades que fazem parte de loteamentos, ou de planos de pormenor, e nesses casos é mais fácil aos arquitectos desenvolverem os projectos de arquitectura de forma serem facilmente aprovados pela autarquia.
Por outro lado, em operações simples como é o caso da construção de muros junto da via pública ou piscinas de apoio a moradias, onde as regras são claras, e objectivas, faz sentidoencurtar procedimentos para se poder obter a autorização da autarquia, e é por isso que estes tipos de obras podem ser submetidosà câmara municipal como comunicação prévia.
4. Então, para fazer uma piscina de apoio a uma moradia basta-me comunicar à Câmara Municipal?
Correcto, mas tem de ter em atenção que o termo comunicação veio dar a entender que o processo é simples e essa ideia não corresponde à realidade.
Primeiro, porque o processo de comunicação prévia para construção de uma piscina obriga ao proprietário a encontrar um gabinete de projectos que desenvolva os seguintes elementos:
a) Projecto de Arquitectura;
b) Projecto de Estabilidade e Contenção Periférica;
c) Projecto de Rede de Abastecimento de Água;
d) Plano de Segurança e Saúde;
Os projectos são complexos e obrigam à participação de arquitectos e engenheiros.
Segundo, porque dá ideia que a capacidade de decisão é rápida e que depende só da autarquia, o que não corresponde à realidade, vejamos porquê:
Um dos problemas do licenciamento em Portugal é a responsabilidade estar repartida por várias entidades, a construção de uma piscina terá de ter a autorização por parte da Câmara Municipal onde se insere, mas poderá ser necessário a autorização por parte do Ministério da Agricultura e Pescas, caso o prédio pertença à Reserva Agrícola Nacional, ou por parte do Ministério do Ordenamento do Território e Ambiente, caso o prédio pertença à Reserva Ecológica Nacional, ocorrendo situações em que os processos têm de ser autorizados pelos dois ministérios referidos, o que significa mais custos em termos de taxas, e em termos de projectos para o proprietário, mas também maior morosidade nos processos.
5. Se eu efectuar uma obra sem licença ou comunicação prévia e pagar a multa a situação não fica resolvida?
Errado, o pagamento de multas não significa que o proprietário não tenha de licenciar a operação em causa. Existem várias razões porque as pessoas são levadas a efectuar obras ilegalmente, designadamente:
a) Porque desconhecem a legislação;
b) Porque estão mal informados;
c) Porque transparece para a opinião pública que existe demasiada burocracia em Portugal, e os processos são muito demorados;
d) Porque o custo dos projectos e licenças são significativos;
e) E também porque há quem pense que pagando as multas resolve as situações de ilegalidade.
Nos casos de ilegalidade detectada pelas câmaras municipais é instaurado um processo de contra-ordenação, resultando normalmente num pagamento de uma multa. A severidade da multa está normalmente dependente do proprietário conseguir, ou não conseguir, licenciar a situação.
Existem situações em que é possível licenciar, mas também existem muitas situações em que a solução é a demolição.
A demolição pode ser voluntária, ou levada a efeito pela autarquia, sendo que o proprietário terá de suportar os custos dos trabalhos em causa.
Os processos de contra-ordenação estão normalmente ligados às secções de fiscalização e contra-ordenação das autarquias. Os processos de obras estão ligados à secção de obras. São por isso processos autónomos, mas que se podem cruzar.
Acontece também muitas situações em que os proprietários tentam resolver situações que estão ilegais, e a câmara municipal levanta processos de contra-ordenação, passando o proprietário a ter de resolver dois processos distintos.